Dewan Pedoman Sewa (Rent Guidelines Board – RGB) Kota New York baru-baru ini menyetujui pembekuan harga sewa untuk sekitar satu juta unit apartemen teregulasi. Keputusan ini menandai kemenangan signifikan bagi Wali Kota Zohran Mamdani, yang menjadikan janji pembekuan sewa sebagai salah satu pilar utama kampanyenya. Pengumuman hasil pemungutan suara pada hari Kamis tersebut disambut dengan sorak-sorai dan peluit dari ratusan warga yang berkumpul di Manhattan, menyuarakan kegembiraan atas persetujuan pembekuan sewa baik untuk kontrak satu tahun maupun dua tahun.
Dalam sebuah pernyataan, Wali Kota Mamdani menyebut keputusan ini sebagai "kemenangan bersejarah bagi para penyewa Kota New York." Kebijakan penting ini disetujui oleh dewan dengan perbandingan suara 7 banding 1. Pemungutan suara terjadi hanya beberapa jam setelah pengunduran diri salah satu anggotanya, Christina Smyth, secara terbuka. Smyth menuduh panel tersebut bias dan "secara sengaja mengabaikan bukti-bukti sendiri" yang menunjukkan bahwa pemilik properti menghadapi lonjakan biaya operasional.
Smyth adalah salah satu dari tiga anggota yang ditunjuk oleh mantan Wali Kota New York, Eric Adams. Wali Kota Mamdani, yang baru menjabat tahun ini, menunjuk enam anggota lainnya, secara efektif mengubah komposisi dewan. Sebagai salah satu dari dua perwakilan pemilik properti di dewan, Smyth menyatakan bahwa hasil pemungutan suara telah ditentukan sebelumnya oleh wali kota. "Dewan yang dibangun kembali diwajibkan untuk menghasilkan pembekuan sewa," katanya dalam pernyataannya, menambahkan bahwa "semuanya sejak itu hanyalah sandiwara."
Namun, Ketua Dewan, Chantella Mitchell, menanggapi tuduhan tersebut dengan menegaskan bahwa para anggota dewan bertugas dengan independensi dan integritas. Dalam pernyataannya mengenai pembekuan sewa, Mitchell menjelaskan bahwa "data komprehensif yang diajukan kepada dewan tahun ini mencerminkan lingkungan ekonomi di mana sebagian besar penyewa di perumahan dengan sewa stabilisasi berjuang untuk memenuhi ambang batas keterjangkauan dasar karena biaya perumahan terus meningkat."
Kebijakan pembekuan sewa ini akan berlaku untuk bangunan-bangunan dengan sewa stabilisasi di kelima wilayah kota New York, terhitung antara Oktober 2026 hingga September 2027. Cakupan kebijakan ini sangat luas, meliputi berbagai jenis properti, mulai dari apartemen mewah di gedung-gedung tinggi hingga unit-unit bersubsidi yang lebih terjangkau. Langkah ini diharapkan dapat memberikan jeda finansial bagi jutaan penduduk yang menghadapi tekanan biaya hidup yang kian tinggi.
Selama dengar pendapat publik yang diadakan sebelum pemungutan suara, para penyewa secara konsisten menyuarakan keluhan bahwa pendapatan mereka tidak mampu mengimbangi laju inflasi. Mereka juga menyoroti bahwa kenaikan sewa di masa lalu seringkali tidak dialokasikan untuk perbaikan atau peningkatan fasilitas bangunan, melainkan hanya menambah beban finansial tanpa diimbangi kualitas hidup yang lebih baik. Tekanan ekonomi ini menjadi latar belakang kuat di balik tuntutan pembekuan sewa.
Di sisi lain, kelompok-kelompok yang mewakili pemilik properti menyuarakan kekhawatiran serius mengenai dampak keputusan ini. Mereka memperingatkan bahwa pembekuan sewa akan mempersulit pemilik properti untuk menutupi biaya-biaya operasional yang terus meningkat, seperti pajak, utilitas, dan biaya perbaikan. James Whelan, presiden Real Estate Board of New York, menyatakan, "Bangunan-bangunan tua dengan sewa stabilisasi sudah berjuang di bawah kenaikan biaya operasional, namun Dewan memilih untuk mengabaikan realitas tersebut."
Whelan menambahkan bahwa keputusan ini "akan berarti lebih sedikit investasi dalam pemeliharaan dan perbaikan, mempercepat kerusakan stok perumahan yang menjadi rumah bagi jutaan warga New York." Kekhawatiran ini mencerminkan dilema yang kompleks dalam kebijakan perumahan, di mana upaya untuk melindungi penyewa dapat berpotensi membebani pemilik properti dan, dalam jangka panjang, memengaruhi kualitas perumahan secara keseluruhan.
Janji pembekuan sewa merupakan inti dari kampanye Wali Kota Mamdani untuk posisi wali kota akhir tahun lalu. Isu biaya hidup menjadi fokus utama kampanyenya, dan pembekuan sewa adalah salah satu janji utamanya yang paling menonjol. Mengubah komposisi dewan juga termasuk dalam janji-janji wali kota berhaluan sosialis demokrat ini. Dalam sebuah video dari Januari 2025, Mamdani menyatakan bahwa masa jabatan delapan dari sembilan anggota RGB yang ditunjuk oleh Adams akan berakhir, dan ia berjanji akan menggantinya jika terpilih sebagai wali kota. Ia berjanji akan "hanya menunjuk mereka yang memahami bahwa pemilik properti baik-baik saja."
Pemungutan suara awal pada bulan Mei oleh panel pedoman sewa sebelumnya juga telah mendukung rencana Mamdani untuk secara efektif membekukan sewa hampir satu juta apartemen di New York. Ini bukan kali pertama Kota New York menerapkan kebijakan pembekuan sewa. Pembekuan sewa pernah diberlakukan tiga kali sebelumnya antara tahun 2015 dan 2021 di bawah kepemimpinan mantan Wali Kota Bill de Blasio, namun kebijakan tersebut hanya berlaku untuk kontrak sewa satu tahun. Keputusan kali ini, yang mencakup kontrak dua tahun, menunjukkan cakupan dan ambisi yang lebih besar dari kebijakan perumahan Wali Kota Mamdani.
Kemenangan pembekuan sewa ini menambah daftar keberhasilan politik Mamdani. Sebelumnya, ia juga berhasil mendukung terpilihnya tiga kandidat kongres berhaluan kiri pada hari Rabu. Dua dari kandidat yang didukung Mamdani, Pengawas Keuangan Kota New York Brad Lander dan aktivis komunitas Darializa Avila Chevalier, berhasil menggulingkan anggota kongres Demokrat petahana. Dalam pemilihan ketiga, anggota majelis negara bagian Claire Valdez mengalahkan lawan yang didukung oleh sebagian besar petinggi Partai Demokrat Kota New York. Rentetan keberhasilan ini menegaskan pengaruh politik Wali Kota Mamdani yang semakin kuat di kancah perpolitikan New York.
Keputusan Dewan Pedoman Sewa untuk membekukan harga sewa tidak hanya menjadi kemenangan kebijakan bagi Wali Kota Zohran Mamdani dan para penyewa New York, tetapi juga mencerminkan pergeseran dinamika politik dan prioritas di kota tersebut. Meskipun disambut gembira oleh jutaan penyewa yang berharap mendapatkan keringanan finansial, kebijakan ini juga memicu kekhawatiran serius dari pihak pemilik properti mengenai keberlanjutan investasi dan kualitas perumahan di masa mendatang. Perdebatan antara hak penyewa dan tantangan operasional pemilik properti akan terus menjadi isu sentral yang perlu diatasi seiring dengan implementasi kebijakan ini dalam beberapa tahun ke depan.
